Eigentum statt Dauerpacht — warum das für Familien sozialer ist.
Für Familien sind Konzeptvergabe und Eigentumsbildung wichtiger, als ein staatliches Dauerpachtverhältnis
Ja, ich habe zugestimmt, dass die Stadt Jena aktiv Bauland sichert. Wir haben auch Konzeptvergabe und Familienbonus anstatt Verkauf an die Höchstbietenden durchgesetzt. Das Familien besonders unterstützt werden müssen ist eine Wertfrage wie eine Frage der sozialen Balance (vgl. Jena verliert seine Familien).
Zu meinen Überzeugungen gehört es auch, dass nachhaltige Sozialpolitik darin besteht, den Aufbau von Eigentum zu fördern, anstatt dauerhaft vom Staat abhängig zu sein.
Aus dem Grund möchte ich heute einen Blick auf den Antrag der Linken werfen, dass die Stadt zukünftig den Boden behalten soll und ob das so gerecht ist, wie behauptet.
1. Was der Antrag will
Eigentlich steht im Juli im Stadtrat eine Formalie zur Abstimmung. Den technischen Satzungsbeschluss habe ich in einem Beitrag schon behandelt. Nachlesen lohnt sich immer. Die Linke im Stadtrat will diese Entscheidung zum bodenpolitischen Grundsatz umbiegen.
Der Linke-Änderungsantrag will erreichen, erworbene Grundstücke „grundsätzlich nicht zu veräußern“ sondern „vorrangig im Wege des Erbbaurechts“ zu vergeben. Das betrifft die 5 Vorkaufsgebiete in Isserstedt, Kernberge, An der Trebe, Mädertal, Closewitzer Straße. Das Gebiet “An der Trebe” betrifft den Ortsteil Wenigenjena, in dem ich wohne und derzeit Ortsteilbürgermeister bin. 170 Wohneinheiten sollen geschaffen werden.
Begründet wird der Antrag mit Gemeinwohl.
2. Wir haben das längst austariert
Ich bin auch für Gemeinwohl und deshalb haben wir am 23.04.2024 das Jenaer Baulandmodell beschlossen. Einreicher waren die CDU, SPD, Grüne, OB. 2 Jahre Arbeit stecken in diesem Modell.
Als Instrumente für die Entwicklung haben wir die Konzeptvergabe, Eigenheimrichtlinie / Kriterienvergabe EFH, Erbbaurecht und Flächentausch beschrieben. Die Stadt nutzt also Erbbaurecht/Flächentausch „als alternative Instrumente zum Verkauf” — die Forderung ist erstmal also legitim, aber als Wahl, nicht als Zwang. Das Instrument gilt vorwiegend für Genossenschaften und soziale Träger.
Für Eigenheime und damit für Familien habe wir jedoch die Eigenheimrichtlinie festgelegt, den Verkauf nach sozialen Kriterien und einkommensabhängigen Vergabekategorien. Ich will kurz darauf eingehen, warum ich das für sozial gerecht halte und Eigentumsbildung für Familien bevorzuge.
3. Was Erbbaurecht für eine Familie bedeutet
Erbbaurecht bedeutet, die Familie bekommt das abschreibende Gut (das Haus/die Wohnung), jedoch nie den werthaltigen Boden. Juristen mögen mich belehren, aber rechtlich sind die Familen kein Mieter. Das Haus und Erbbaurecht sind vererblich und beleihbar. Der Boden bleibt jedoch bei der Stadt und die Familie zahlt einen Erbbauzins lebenslang, meist indexiert/steigend.§ 27 ErbbauRG regelt am Laufzeitende den Rückfall des Gebäudes an die Stadt gegen Entschädigung. Die Stadt kann die Entschädigung durch ein Verlängerungsangebot abwenden.
Wirtschaftlich trifft die Familie den Wertverfall des Gebäudes bei sinkender Restlaufzeit. Da sie kein Eigentümer ist, profitiert sie nicht vom Wert des Bodens. Das schlägt vor allem beim Wiederverkauf und bei den Erben zu Buche - nicht die Erstfamilie. Das stellt die Frage der Nachhaltigkeit neu.
Finanziell ist das modell auch schwieriger als man denkt. Banken bewerten Erbbaurechte konservativer, fehlt doch das werthaltige Element des Bodens. Dieser Finanzierungsnachteil mit höherem Zins trifft gerade für Familien mit wenig Eigenkapital. Auch der Lebensentwurf, im Alter mietfrei zu sein oder von der Wertentwicklung des Eigentums die Altersversorgung abzusichern, entfällt.
4. Der Antrag unterläuft die Wohnbauentwicklung
Ich muss aber auch kurz auf den Aspekt der Stadtentwicklung eingehen. Entschuldiugung, das geht jetzt etwas ins Detail, ist aber wichtig und spannend. Der Antrag steht nämlich auch unserem Ziel entgegen, möglichst bis 2035 mit sozialer Vergabe 4.830 Wohneinheiten zu schaffen. Dass wir dringend Wohnraum brauchen, das ist bekannt. Aktuell berträgt der nicht sanierungsbedingte Leerstand ca. 1,3%..
Der Plan der Wohnbaulandentwicklung ist als Kapitalkreislauf konstruiert. Wenn wir Bauland „grundsätzlich nicht veräußern” zerschneidet das den Kreislauf gleich an drei Stellen zugleich.
a) Revolvierender Fonds
Wir nutzen einen revolvierenden Liegenschaftsfonds. Die Einnahmen aus der Baulandentwicklung fließen zweckgebunden zurück und finanzieren weitere Flächenbevorratung/Entwicklung. Wir kaufen Land, entwicklen es, vergeben nach oben genannten Kriterien und kaufen von dem Erlös neues Land.
Ohne Verkauf gibt es keinen Rückfluss. Der Fonds kann nicht „revolvieren”. Dass wir über mehrere Generationen Erbbauzins erhalten, hilft beim Wohnraummangel unserer Generation nicht.
b) Neuverschuldungsverbot
Kreditaufnahme für Liegenschaftserwerb war bisher an kurz- bis mittelfristige Rückzahlung gebunden. Die Tilgung speist sich typischerweise aus späteren Verkaufserlösen. Fällt diese Fremdfinanzierung weg, wird die Baulandentwicklung nochmal langsamer.
c) kommunaler Zwischenerwerb
Die Stadt refinanziert die Entwicklungskosten „aus der Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis“. Der Ankaufspreis bestimmt sich i. d. R. als „Bauerwartungsland”. Diese die Differenz muss die Aufwände der Stadt decken: B-Planverfahren, Gutachten, Planung, Erschließung (Straßen, Rad-/Gehwege, Spielplätze, Grünanlagen, Strom/Wasser/Abwasser), Ausgleichsmaßnahmen.
Ohne Verkauf landen genau diese Erschließungskosten dauerhaft im städtischen Haushalt. Und das bei einem 30. Mio. Defizit.
Nur um ein Gespür für die Größenordnung zu bekommen. 5,19 Mio € sind für Ankäufe in 2026 geplant und zwischen 5,0–5,5 Mio €/Jahr bis 2029. Über die Mittelfristplanung ist das ein zweistelliger Millionenbetrag, der bei Verkaufsverbot dauerhaft gebunden bliebe.
Das wäre strukturell verschärfend, denn nur ~12 % der für Wohnungsbau vorgesehenen Flächen sind im städtischen Eigentum. Die Stadt muss laufend zukaufen und ohne Rückfluss wächst die Kapitalbindung Jahr für Jahr. Ein Vergleich zu Ulm (12 Mio €/Jahr) zeigt, wie kapitalintensiv aktive Bodenpolitik ist.
Deshalb ist die Generelle Erbbaupacht ist nicht nur für Familien nachteilig, sondern auch für das Ziel, schnell viel Wohnraum zu schaffen.
5. Spekulation verhindert man anders
Dabei teile ich sogar das Ziel, bezahlbaren Wohnraum zu unterstützen und dabei staatlich zu unterstützen. Die Konzeptvergabe habe ich bereits erwähnt. Auch Spekulation muss entgegengewirkt werden — ein Eigentumsverbot ist dafür nicht nötig.
Vorkaufsrecht enthält bereits die Verkehrswert-Klausel (Stadt zahlt Verkehrswert statt überhöhtem Preis → wirkt gegen Spekulation). Auch sieht unser Modell sieht Eigennutzungspflicht, anteilige Rückkaufoption, Besserungsklauseln vor. Alles Spekulationsschutz ohne Eigentumsentzug.
6. Worum es eigentlich geht
Gemeinwohl ist mein Fokus. Gemeinwohl ist aber nicht Bodenhortung und kein Pachtverhältnis zum Staat, sondern breit gestreutes Eigentum. “Eigentum für Alle” sollte aus meiner Sicht eine sozialpolitische Maxime des 21. Jahrhunderts sein, das gilt insbesondere für die Eigentumsbildung von Familien und finanziell Schwächerer. Das ist für mich auch ein christdemokratisches Verständnis von Sozialstaat, mit Subsidiarität und Ermöglichen zugleich.
Dafür haben wir in Jena die Wende eingeschlagen zur Konzeptvergabe und einer Eigenheimrichtlinie mit sozialen Kriterien. Das heißt, dieVergabe an Familien, die es brauchen, nicht ans höchste Gebot, mit Eigennutzung und Spekulationsschutz, aber als Eigentum.
Erbbaurecht setzen wir dort ein, wo es passt. Bei Genossenschaften, soziale Träger und Gewerbe — kein Pauschalverbot über Familienbauland.
Für ganz Eilige
Die Linke will, dass die Stadt erworbenes Bauland künftig grundsätzlich behält und nur per Erbbaurecht verpachtet — statt es an Familien zu verkaufen.
Unser Jenaer Baulandmodell sieht für Familien-Eigenheime bewusst den Verkauf nach sozialen Kriterien vor (Eigenheimrichtlinie). Erbbaurecht ist das Instrument für Genossenschaften und soziale Träger — eine Wahl für den passenden Fall, kein Zwang für alles.
Für eine Familie heißt Erbbaurecht: Das Haus gehört ihr, der werthaltige Boden nie. Erbbauzins ein Leben lang, kein Vermögensaufbau, Nachteile bei Finanzierung und Vererbung.
Das Verkaufsverbot bricht zugleich die Finanzierung des Modells: ohne Verkaufserlöse kein Rückfluss für neue Ankäufe — am Ende entsteht weniger Wohnraum, nicht mehr.
Mein Ziel: Eigentum für Familien, die es brauchen — mit sozialen Kriterien und Spekulationsschutz. Gemeinwohl heißt befähigen, nicht dauerhaft verpachten.
Dieser Beitrag gibt meine persönliche Einschätzung als Stadtrat wieder. Er ist keine offizielle Stellungnahme der Stadt Jena, ihrer Verwaltung oder der CDU-Fraktion im Stadtrat. Grundlage sind ausschließlich öffentlich zugängliche Unterlagen der Stadt Jena.
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Quellen:
26/0848-BV — Vorkaufsrechtssatzungen „Paket 1” (+ Linke-Änderungsantrag, Punkt 006)
24/2354-BV — Jenaer Baulandmodell Wohnen (Grundsatzbeschluss)
20/0482-BV — Konzeptvergabe / Wohnungspolitische Richtlinien
22/1740-BV — Eigenheimrichtlinie (Kriterienvergabe EFH)