Daseinsvorsorge fängt am Boden an
Sechs Jahre planerischer Vorlauf, fünf Satzungen, ein Stadtratsbeschluss am 3. Juni – warum Jenas Vorkaufsrechte mehr sind als ein Verwaltungsakt
1. Einstieg: Die Sitzung am 3. Juni
Ich habe in den letzten Artikeln viel über Probleme gesprochen, etwa, dass Familien Jena verlassen. Mein Anspruch an Politik ist aber auch, dagegen etwas zu tun. Dafür habe ich jetzt glücklicherweise einen Anlass. Am 03. Juni tagt der Stadtrat Jena zu fünf Satzungen zum Vorkaufsrecht. Pointe vorneweg: Mit diesen Beschlüssen wechselt Jena von der Konzeptphase in die operative Phase der Wohnbaupolitik. Zum Ankauf von Grundstücken plant die Stadt 5 bis 5,5 Mio. € jährlich bis 2029 ein –das ist die Größenordnung, in der wir hier reden.
Eines noch. Am 06. Mai habe ich wieder Sprechstunde und am 20. Mai tagen wir als Ortsteilrat Wenigenjena dazu. Kommen sie gerne vorbei, wenn nach dem Artikel noch Gesprächsbedarf besteht.
„Die Stadt selbst verfügt momentan nur über eine sehr geringe Zahl an für eine Wohnbaulandentwicklung geeigneten Flächen.”
Beschlussvorlage 26/0848-BV
2. Das Problem: Eine Stadt ohne Boden
Dass Jena ein Problem mit bezahlbarem Wohnraum und kleinteiligem Wohnen hat, ist Ihnen nicht neu. Zumindest nicht, wenn sie aus Jena sind. Betroffen sind besonders Familien ab drei Kinder (die ziehen weg) und Fachkräfte (die ziehen erst garnicht her).
Diese Schieflage ist strukturell. Etwa die schöne, aber einschränkende Topographie mit Überschwemmungsgebieten, Vogelschutzgebiete, Landschaftsschutz, Naturschutz, FFH-Gebiete und geschützte Landschaftsbestandteile. Oder die “disperse, oftmals kleinteilige Eigentümerstruktur, geringe Verkaufsbereitschaft” (24/2354-BV).
Ich habe lange überlegt, welche der vielen möglichen Zahlen ich hier zitieren will. Die meisten kennen Sie. Ich will mich auf eine beschränken: 0,71 WE/1.000 Einwohner. Das sind die Ein- und Zweifamilienhäuser, die Jena pro Jahr baut. Der Thüringer Schnitt ist 0,88. Wo wir dabei wären, dass gerade Familien wegziehen müssen. Dabei haben wir auf planungsrechtlich gesicherten Flächen Potenzial für rund 1.500 Wohneinheiten.”
„Das knappe Angebot an Wohnraum befördert das Ansteigen der Mieten und Baulandpreise – diesem kann nur durch eine Angebotserhöhung entgegen gewirkt werden. Die Erhöhung des preisstabilisierenden Wohnraumangebotes ist somit auch eine soziale Frage.”
Beschlussvorlage 26/0848-BV
3. Die Vorgeschichte: Sechs Jahre, Drei Beschlüsse, eine Logik
Sie kennen den Spruch, dass Politik das Bohren dicker Bretter ist. In der Politik kriegt man nahezu ein neues Gefühl für Zeit. Der Weg zu den Vorkaufssatzungen begann vor sechs Jahren – und folgt einer klaren Dramaturgie. Erst die Bedarfsanalyse. Dann die Strategie. Jetzt das Werkzeug.
Im Oktober 2020 beschloss der Stadrat die Wohnbauflächenkonzeption 2035. Erstellt durch Büro Timourou (Leipzig) im Auftrag des FD Stadtentwicklung wurde festgestellt, dass wir ein Wohnraumdefizit haben (nicht neu) und empfahl unter anderem die „Bodenvorratspolitik (strategisches Flächenmanagement) zu verstärken und mit einem Zielhorizont über 2035 hinaus weiterführen”
Im April 2024 reichten die Fraktionen CDU, SPD, Bündnis 90/Die Grünen, FDP + Oberbürgermeister das Jenaer Baulandmodell Wohnen ein, das vom Stadtrat beschlossen wurde. Darin haben wir vier Strategiebausteine für mehr Wohnungsangebot und bezahlbarem Wohnraum festgelegt:
A: Entwicklung kommunaler Flächen (Konzeptvergabe, 30 % Sozialquote bei Geschossbau ab 15 WE)
B: Strategischer Flächenerwerb / Bodenvorratspolitik (mit Vorkaufsrecht als Instrument)
C: Kooperative Entwicklung mit Privaten
D: Mobilisierung übergeleiteter Bebauungspläne
Dafür sollte die Stadt 2 zusätzliche Stellen erhalten und entsprechende Haushaltsmittel. Von nichts kommt nichts.
Am kommenden 3. Juni geht es also um die Vorkaufsrechtssatzungen Paket 1. Das ist die erste scharfe Maßnahme aus Strategiebaustein B. Fünf Satzungen für fünf Bereiche, in denen wir die Wohnungsentwicklung beschleunigen wollen und das natürlich sozial verräglich. Es sind diese Gebiete, weil Baurecht vorhanden ist oder bevor steht, eine disperse Eigentümerstruktur, besondere Lagegunst oder hohes WE-Potenzial vorherrscht.
4. Was eine Vorkaufsrechtssatzung eigentlich tut
Ein kurzes Wort zum Vorkaufsrecht. Schon der Begriff neigt reflexhaft zum Missverständnis. Wer ist genau nachlesen möchte, findet die Grundlage in § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Besonderes Vorkaufsrecht). Darauf will ich jetzt aber gar nicht eingehen. Ich fange mal damit an, was das Vorkaufsrecht nicht ist:
Keine Enteignung (Eigentum bleibt unangetastet ohne Verkaufsabsicht)
Kein Verkaufsverbot (Eigentümer können verkaufen)
Keine Kaufpflicht der Stadt (Ausübung im Einzelfall)
Stattdessen hat die Stadt das Recht, in einen bereits ausgehandelten Kaufvertrag einzutreten – zu denselben Bedingungen, die ohnehin schon geschlossen wurden. Danach kann das Grundstück selbst nach Konzept vergeben werden (Strategie A) oder an den ursprünglichen Kaufinteressenten weiterverkauft werden mit vertraglichen Auflagen (Strategie C).
Das Ziel ist es, sozialverträglichen Wohnraum zu schaffen, Spekulation zu verhindern und den tatsächlichen Beginn der Baumaßnahme zu erreichen.
Noch mal zur Einordnung und Wiederholung. Das Preisgefälle zum Umland (Jena: 224 €/m², Saale-Holzland-Kreis: 49 €/m², Weimarer Land: 67 €/m², Werte von 2017) befördert den Wegzug.
5. Fünf Flächen – wo Jena zugreifen will
Schauen wir uns mal die konkrete Flächen an. Fläche 1: Am Kapellendorfer Weg (Isserstedt) ist für 26 Wohneinheiten geeignet. Der Auslegungsbeschluss Gemeinde Isserstedt von 1994 (!) ruht wegen fehlender Erschließung. Hier zeigt sich, wie lange manche Vorhaben in Jena hängen, weil Eigentümerstruktur und Erschließung nicht zusammenpassen.
Fläche 2: An der Talschule (Kernberge) soll rund 188 Wohneinheiten ermöglichen. Der Aufstellungsbeschluss ist von 2002. Auch hier gibt es Mobilisierungshemmnisse (toller Begriff) aufgrund der Vielzahl an Grundstückseigentümer.
In meinem Ortsteil liegt die Fläche 3: An der Trebe (Wenigenjena) für 170 Wohneinheiten. Aktuell stehen hier überwiegend Gartenhäuser.
Ebenfalls hauptsächlich durch Gartennutzung geprägt ist, die Fläche 4: Mädertal (Jena-Süd) für 90 Wohneinheiten. Der eine Eigentümer schafft hier jedoch eine relativ klare Verhandlungssituation. Politisch ist das aber sensibel: Mädertal war 2020 Gegenstand des Beschlusses 20/0468-BV, dort sollten Alternativflächen geprüft werden
Last, not least könnte die Fläche 5: Closewitzer Straße (Jena-Nord) 45 Wohneinheiten ermöglichen. Auch hier gibt es eine Gartennutzung, wobei der Geltungsbereich mit dem Regionalverband der Kleingärtner abgestimmt wurde.
Zusammengerechnet können hier ca. 519 Wohneinheiten entstehen, dass sind etwa 11 % des städtischen Gesamtpotenzials bis 2035.
6. Warum ich zustimme
Der Beschluss wird am 3. Juni im Stadtrat zur Abstimmung gestellt. Ob er eine Mehrheit findet, weiß ich natürlich nicht. FZu großen Diskussionen wird er sicherlich führen. Ich mache aus meiner Position kein Geheimnis, dass ich ihn unterstütze und wir seid sechs Jahren darauf hingearbeitet haben. Voraussichtlich werde ich dem also zustimmen. Für mich wiegen folgende Argumente:
Alle fünf Flächen haben langen Vorlauf (frühester B-Plan-Aufstellungsbeschluss: 1994).
Eigentum verpflichtet (Art. 14 GG); Daseinsvorsorge ist eine genuin kommunalpolitische Aufgabe.
Wer Familien und Mittelschicht halten will, braucht bezahlbaren Wohnraum vor Ort. Sonst Abwanderung ins Umland (40 zusätzliche Haushalte/Jahr nachgewiesen für 2015–2018)
Verkehrswert-Klausel ist das wirtschaftliche Rückgrat. Ohne sie würden Marktpreise (224 €/m² in Jena, Tendenz steigend) jede sozial verträgliche Weitergabe an Wohnungsbauer verunmöglichen.
Allerdings gibt es auch mindestens eine offene Flanke, die die Fördermittel-Frage für Sozialen Wohnungsbau. Die aktuelle Richtlinie (Juli 2023) wird im Baulandmodell explizit kritisiert: „starre Tilgungsvorgaben (ca. 5 % Tilgungsrate p.a.) sowie die relativ niedrigen Tilgungszuschüsse lassen eine flächendeckende Unwirtschaftlichkeit des sozialen Wohnungs(neu)baus befürchten”. Ohne Lösung dieser Frage greift die 30%-Sozialquote ins Leere.
7. Was ich beobachten werde
Auch nach dem Beschluss bleibt die Angelegenheit für politische Beobachter spannend. Hier ein paar Hinweise, worauf es sich lohnt am 3. Juni und den kommenden Monaten zu achten.
politische Mehrheiten am 3. Juni: Wer trägt das Paket mit? Linke und Grüne sind absehbar dafür. Wie positionieren sich AfD und Bürger für Jena?
Erste tatsächliche Vorkaufsrechtsausübung: In welcher der fünf Flächen wird die Stadt zuerst „ziehen”? Wahrscheinlichster Kandidat: Mädertal (ein Eigentümer) oder Closewitzer Straße (städtisches Eigentum bereits vorhanden)
Paket 2: Welche Flächen sind dann dran?
Personalaufbau bei KIJ: Wird die im Baulandmodell zugesicherte Verdopplung der Projektentwicklungs-VBE im Wirtschaftsplan 2025 tatsächlich umgesetzt?
Thüringer Förderkulisse: Bewegt sich der Freistaat 2026/27 bei der Wohnraumförderrichtlinie? Ohne marktgerechte Förderkonditionen bleibt die 30%-Sozialquote akademisch
8. Wer in zehn Jahren noch hier wohnt
Mehr bezahlbarer Wohnraum ist DAS Thema. Seit Jahren wurden Konzepte und Instrumente vorbereitet. Jetzt wird es in einem Teilbereich ernst. Wie immer, wenn es konkret wird, scheuen einige die Entscheidung. Ich bleibe bei der Haltung, dass wir für die Zukunft jetzt handeln sollten. Wer in zehn Jahren in Jena wohnen will, sollte am 03. Juni auf den Stadtrat schauen.
Bastian Stein ist CDU-Stadtrat in Jena und Ortsbürgermeister von Wenigenjena. Dieser Text gibt seine persönliche Einschätzung wieder, nicht die offizielle Position der CDU-Fraktion Jena. Dieser Newsletter erscheint zweiwöchentlich, immer donnerstags.