Der Kreislauf – Wie Jena sich selbst bremst
Zwischen Sitzung und Saale · 3. Ausgabe März 2026
Im Januar haben wir als CDU-Fraktion eine Große Anfrage zur Wirtschaftslage Jena gestellt. Manche haben mich gefragt, warum — Jena sei doch eine Erfolgsstadt. Stimmt. Aber neben der aktuellen gesamtwirtschaftlichen Lage, bin ich auf der Suche nach strukturellen Problemen.
Die Antwort liegt seit dem 12. März vor. 52 Seiten, erstellt vonder Wirtschaftsförderung und unterschrieben vom Oberbürgermeister. Ich habe sie zusammen mit dem Wohnstadtmonitoring und der Fachkräftestudie der Stadt gelesen und wir müssen über ein paar Dinge sprechen.
Jena hat nicht nur Konjunkturproblem. Es hat ein Kreislaufproblem.
Wirtschaft ist nicht alles, aber ohne Wirtschaft ist vieles nichts.
Warum bewegt mich das überhaupt? Die Gewerbesteuer ist von etwa 90 Millionen Euro im Jahr 2024 auf rund 72 Millionen Euro im Jahr 2025 gefallen. Im ersten Halbjahr 2025 lag der Einbruch bei 37 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Aber diese Zahl ist nicht die Ursache — sie ist die Folge der wirtschaftlichen Entwicklung.
Diese Folgen spüren wir durch zwei Haushaltssperren der Stadt, verschobene Investitionen und Kitagebührenerhöhungen (die ich - ich wiederhole mich- abgelehnt habe). Ich fürchte auch, dass ist erst der Anfang.
Erste Windung: Jena verliert Fachkräfte
Ich möchte heute aber nicht über Haushaltskonsolidierung sprechen, sondern die Ursachen, die Jena liegen und an denen wir was ändern können. Aber jetzt zum Lagebild.
Die Beantwortung der großen Anfrage enthält eine Stelle, die ich beim ersten Lesen zweimal gelesen habe.
“Die Fachkräftestudie für Jena geht zudem davon aus, dass der Wanderungssaldo zwischen Jena und dem übrigen Bundesgebiet tendenziell negativ bleibt. […] aktuelle Auswertungen legen zudem nahe, dass hiervon auch Fachkräfte betroffen sein könnten .."
Beantwortung Große Anfrage der CDU-Stadtratsfraktion
Wir verlieren also nicht nur Familien, sondern auch die Fachkräfte, die wir gewinnen wollen und dringend brauchen an andere Bundesländer und ja- auch an Brandenburg. Das ist mehr als rote Flagge für die Lichtstadt.
Was sie beschreibt, ist kein neues Phänomen. Die Fachkräftestudie aus dem Jahr 2019 zeigt: Jena verliert innerdeutsch schon seit mindestens 2010 mehr gut ausgebildete Menschen als es gewinnt. Die Lücke wurde bislang durch internationale Zuwanderung gefüllt. Aber konjunkturell bedingt werden Unternehmen gerade zurückhaltender bei der Einstellung ausländischer Fachkräfte. Das einzige Ventil, das den Kreislauf offen hält, schließt sich gerade.
Zweite Windung: Wer kommt, findet nichts
Kommen wir zum “Warum” und sie kennen sie Antwort schon. Wer heute nach Jena zieht — als Fachkraft, als Berufsanfänger, als Familie mit Kindern — trifft auf einen Wohnungsmarkt ohne Luft. Der marktaktive Leerstand liegt bei 1,2 Prozent. Entspannung beginnt bei drei Prozent. Wer neu mietet, zahlt im Median 11,31 Euro pro Quadratmeter — fast fünf Euro mehr als der Nachbar mit Altmietvertrag, der seit Jahren in seiner Wohnung sitzt. Wer kauft: Ein freistehendes Eigenheim kostet in Jena im Schnitt 530.000 Euro, im Saale-Holzland-Kreis 175.000 Euro. Wer eine Familie gründet und Eigentum bilden will, trifft damit eine einfache Rechnung — und zieht ins Umland. Zwischen 300 und 500 Personen verlassen Jena jedes Jahr auf diesem Weg. Quo vadis, Jena?
Der Wohnungsbau hilft nicht. Der Auftragseingang im Wohnungsbau ist seit 2019 um 95 Prozent eingebrochen. Das Wohnstadtmonitoring hält nüchtern fest: Die Bautätigkeit der letzten Jahre hat nicht ausgereicht, die Zunahme der Haushalte auszugleichen. Die Mietbelastungsquote für Familien liegt bereits bei 30 Prozent — die historisch gültige Grenze zur Überlastung.
Ein möglicher Kreislauf (abwärts)
Hier schließt sich ein Kreis und kein Guter: Fachkräfte wandern ab, Wohnungsbau kollabiert. Gewerbesteuer bricht ein. Haushaltssperre. Keine Mittel für Wohnungsbau und Standortentwicklung. Kein bezahlbarer Wohnraum für neue Fachkräfte und Familien. Kreislauf schließt sich.
Ich will (diesmal) fair sein. Für die wirtschaftlichen Großwetterlage und globale Krisen trägt niemand in der Stadt verantwortung. Dennoch tragen wir eine Portion Anteil daran.
Warum Jena sich selbst bremst
Dezernent Dirk Lange hat in einer Beratung darauf hingewiesen, dass Jena kommunale Konzepte im Umfang von rund 10.000 Seiten hat. Viele davon widersprechen sich. Das ist kein abstraktes Verwaltungsproblem — es hat direkte Folgen für jeden, der in dieser Stadt bauen will.
Drei Beispiele: Die kommunale Solarpflicht. Die Formatio Jenensis mit ihren gestalterischen Anforderungen an Neubau. Die verpflichtende Sozialbindungsquote bei städtischen Flächen. Letztere ist besonders eindrücklich in ihrer Wirkung: Die Stadt schreibt die Quote vor, das Land Thüringen liefert keine passende Förderung dazu — also springt kein Investor an, und gebaut wird nicht. Niemand hat was davon, am wenigsten die, die es am dringendsten bräuchten.Im Wohngebiet Am Oelste ist das gerade zu besichtigen. Die Verwaltung hat die Ausschreibungen selbst gestoppt. Das Gelände liegt brach — nicht wegen fehlendem Marktinteresse, sondern weil das eigene Regelwerk keine wirtschaftliche Umsetzung erlaubt. Die Verwaltung schreibt das auch selbst so: Neubau erfordere mittelfristig Kaltmieten von bis zu 19 Euro pro Quadratmeter, um sich zu rechnen. 2015 lagen die Vergleichswerte bei neun bis zehn Euro. Das ist die Spirale. Diesmal auswärts, aber auch keine Gute.
Der Sachverständigenrat der Bundesregierung hat berechnet, dass kommunale Auflagen eine Neubauwohnung bundesweit um bis zu 12.600 Euro verteuern. Allein Stellplatzpflichten machen durchschnittlich zehn Prozent des Angebotspreises aus. Jena hat diese Kosten nie systematisch zusammengezählt.
Ich will das nicht missverstanden wissen: Nicht jede dieser Anforderungen ist falsch. Solarpflicht, Gestaltung, Sozialwohnungsbau — das sind legitime Ziele. Aber jedes Konzept muss sich die Frage gefallen lassen, ob es auf das eigentliche Ziel einzahlt oder ihm entgegensteht. Und wenn ein Regelwerk so groß geworden ist, dass es sich selbst widerspricht, dann ist das kein Zeichen von Ambition. Es ist ein Zeichen von Überarbeitung.
Jena kann das auch anders. Das Jenaer Baulandmodell zeigt es: Seit dem Grundsatzbeschluss 2024 hat die Stadt strategisch Flächen erworben — konkretes Instrument, messbare Wirkung. Und der Bauturbo-Beschluss, über den der Stadtrat am 1. April abstimmen will, enthält eine Bauverpflichtung, die Spekulationsliegenlassen verhindert: Wer baut, muss innerhalb von zwölf Monaten beginnen und drei Jahre nach Genehmigung fertig sein. Das Alte Gut Burgau — seit Jahren mit Baurecht, bis heute unbebaut — wäre damit nicht möglich gewesen.
Was am 1. April entschieden wird
Am kommenden Mittwoch beschließt der Stadtrat die kommunalen Leitlinien für den Bauturbo. Der Bund hat im Oktober 2025 ein Gesetz erlassen, das Wohnungsbau erheblich erleichtert — weniger B-Plan-Pflicht, einfachere Befreiungen, eine Experimentierklausel bis 2030. Es braucht für bestimmte Fälle- um Wildwuchs zu verhindern- eine kommunale Zustimmung im Einzelfall. Was der Stadtrat am Mittwoch festlegt, entscheidet, wie hoch die Risiken und Chancen der Regelung sind (ps: Raten sie mal, worauf Politiker eher achten: Risiken oder Chancen?).
Jena ist strukturell stark*. Das steht auch in der Beantwortung, und es stimmt. Aber strukturelle Stärke ist keine Garantie — sie muss gepflegt werden. Ein Regelwerk, das Bauen verteuert statt ermöglicht, ein Markt ohne Luft, ein Fachkräfteproblem, das man noch analysiert: Das sind keine Naturgewalten. Das sind Entscheidungsfelder.
Ich habe Lust auf Zukunft und wünsche unserer Stadt den Mut und Tatkraft, hier die richtigen Entscheidungen zu treffen.
*Tatsächlich haben wir uns entgegen dem Bundestrend sogar industrialisiert. Darauf möchte ich später mal einen Blick werfen.
Ausblick auf den nächsten Artikel:
Eine letzte Zahl für heute: Jena belegt im Prognos Zukunftsatlas 2025 Platz 12 beim Arbeitsmarkt — und Platz 185 beim Wohlstand und der sozialen Lage. Das sind nicht zwei verschiedene Städte. Das ist dieselbe Stadt, mit zwei verschiedenen Realitäten. Wen das konkret trifft und warum Jenas wirtschaftliche Stärke nicht bei allen ankommt — davon handelt der nächste Text.
Bastian Stein ist CDU-Stadtrat in Jena und Ortsbürgermeister von Wenigenjena. Dieser Text gibt seine persönliche Einschätzung wieder, nicht die offizielle Position der CDU-Fraktion Jena.
Quellen: Beantwortung Große Anfrage zur wirtschaftlichen Lage (CDU-Fraktion / Stadt Jena, März 2026) · Wohnstadtmonitoring Jena 2025 · Fachkräftestudie Jena 2030, WFG Jena · Beantwortung Große Anfrage Wohnen (Stadt Jena, 2025) · Jenaer Statistik Quartalsbericht II/2025 · Sachverständigenrat Wirtschaft, Jahresgutachten 2024/25