Bauland auf Vorrat
Der neue Flächennutzungsplan soll knapp 5.000 neue Wohneinheiten ermöglichen. Ob die gebraucht werden ist offen.
1. Einstieg vor Ort — An der Trebe
Als Ortsteilbürgermeister kenne ich natürlich die Kleingärten und die Fläche von ca. 5,0 ha östlich des Wenigenjenaer Friedhofs. Ebenso kenne ich die Menschen, die sie nutzen. Viele haben eine enge Bindung zu “ihrem” Garten. Auch sind diese Flächen im Flächennutzungsplan eine Vorbehaltsfläche für 170 Wohneinheiten. Wohnraum ist auch wichtig. vorbehalt heißt, hier existiert kein Baurecht und die Gebiete sind nicht erschlossen, aber für die zukünftige Nutzung gibt es Pläne.
Heute widme ich mich dem gerade im Stadtrat beschlossenen Flächennutzungsplan der Stadt Jena, dem geplanten Wohnraum und die Frage, wer zieht hier ein — und woher kommen diese Menschen?
2. Der wichtigste Plan, über den kaum jemand spricht
Der Flächennutzungsplan ist kein Bebauungsplan. Es ist ein Feststellungsbeschluss, der verwaltungsintern bindend ist und Orientierung schafft, aber kein unmittelbares Baurecht. Es ist die erste Fortschreibung seit 2006. Die Erarbeitung seit 2017 lief bis zur Verabschiedung nahezu geräuschlos durch, während jeder einzelne B-Plan Bürgerversammlungen füllt. Gerade deshalb kommt es auf die Annahmen an.
Die wichtiste Zielmarke sind neue Flächen für 4.830 Wohneinheiten als „preisstabilisierende quantitative Zielmarke” (Begründung, S. 69). Mit einem Leerstand von 1,2% braucht Jena Wohnraum - oder etwa nicht?
3. Die Geschäftsgrundlage: eine Prognose von 2019
Erinnern wir uns zurück an eine Zeit, als Angela Merkel noch Kanzlerin war. Die ganze Bedarfsrechnung fußt auf Bevölkerungsprognose von 2019. Wachstum war angesagt und prognostiziert. Das Ziel waren 110.293 Einwohner mit Hauptwohnsitz beziehungsweise 116.549 Wohnberechtigte bis 2035.
Die Realität sieht, wie wir wissen, nach Pandemie, Kriegsbeginn und Wirtschaftskrise heute differenzierter aus. Die Einwohnerzahl ist „wieder einmal gesunken” (Zentraler Steuerungsbericht, Tertialbericht 1/2026). Tatsächlich haben wir zuletzt nur 107.219 Einwohner mit Hauptwohnsitz. Die Zahl ist seit 2023 rückläufig — wen man die Ukraine-Flüchtlinge rausrechnet, sogar seit 2019 selbst.
4. Die Wirklichkeit hat die Prognose überholt
Hinzu kommt ein Einbruch der Geburtenzahl. Auf 647 Geburten kommen 1.213 Sterbefälle (Statistik & Controlling, Prognose-Ist-Vergleich), ein steigendes Durchschnittsalter und 0,97 Kinder pro Frau in Jena. Der Sterbeüberschuss ist strukturell, nicht konjunkturell.
Darüber habe ich bereits mehrfach geschrieben und um es klar zu sagen - ich führe das hier nicht an um zu argumentieren, wir müssten das hinnehmen, sondern um die Wachstumsannahme von 2019 zu widerlegen, auf der die Flächenbilanz im Flächennutzungsplan (FNP) beruht.
5. Die Rechnung, die mit der Prognose wackelt
Für das Angebot von ~4.830 WE wurden mehrere Nachfrageszenarien bis 2035 prognostiziert, etwa eine Nachfrage von WE 3.251 (Real) / 5.238 WE (Best). Statdessen liegen wir unter dem schlechtesten prognostizierten Szenario (“below-worst-case”)
Das Angebot ist zudem rechnerisch verfügbar, wenn alle Flächen inkl. Baulücken mobilisiert werden. Die geplanten 500-Wohnungen/Jahr als Ziel wird laut Steuerungsbericht dauerhaft verfehlt. Wir haben fast Flächen für 1.600 Wohneinheiten, die trotz Baumöglichkeit nicht bebaut werden, etwa die Fuchslöcher oder der Eichplatz. Fläche im Plan ≠ Wohnung am Markt.
6. Bauland auf Vorrat — am Beispiel Wenigenjena
Das „Neue” in Wenigenjena und Nachbarschaft sind fast nur Vorbehaltsflächen, etwa An der Trebe (170 WE), Jenzighang-Ost (70) oder Kernberge (40). „Vorbehalt” heißt gesichert, aber ohne Baurecht und ohne Erschließung. Man kann auch sagen, Papierbestand. Bei schrumpfender Bevölkerung und Bauzurückhaltung ist da einiges an Hoffnung dabei.
7. Kleingärten — die Aufregung, nüchtern gerechnet
Wohnungsbau macht aber nicht nur Freunde und ehrlich gesagt schlagen da auch zwei Herzen in meiner Brust. Vor Verabschiedung des FNP forderten vor allem Kleingärtner und der Kleingartenverband den Erhalt von Gartenflächen, die den Wohngebieten weichen müssten (Sie würden woanders ersetzt, aber erstmal sind sie weg). Es gibt auch Bürgerinnen und Bürger, die würden eine Bauzurückhaltung begrüßen und erleichtert sein, wenn die Gärten erhalten und der Flächennutzungsplan ein Plan bleibt.
Tatsächlich ist die Umnutzung mit einem Verlust von rund 100ha Gartenflächen von 583 ha auf 483 ha recht happig. Das sind knapp −17 %. Betroffen sind überwiegend Freizeitgärten/Renaturierung. 98 % der echten BKleingG-Kleingärten bleiben gesichert. Dennoch stecken hinter den Freizeitgärten Nutzer, die die meistens im kommunalen oder Stiftungsbesitz befindlichen Gärten liebgewonnen haben und die wesentlich zur Lebensqualität beitragen.
Wenigenjena selbst besitzt eine Rettungsgeschichte. KGA 035 wurde 2022 weitgehend gerettet und die Jenzighänge wurden im FNP sogar als Grünland gesichert, nachdem sie 2006 als Wohnbauland ausgewiesen wurden. Dabei half, dass mit viel Mühe in einem zweijährigen Prozess Ersatz gefunden wurde.
Die Stadt rechtfertigt die Umnutzung mit einer „gleichbleibende bis leicht rückläufige Nachfrage” (Begründung, S. 231) nach Gartenflächen. Müsste man die gleiche Nachfrage auch für Wohnraum anlegen, wenn Entwicklung derart von der Prognose abweicht? Ich halte die Frage für berechtigt.
8. Der ehrliche Kontrapunkt: die Erneuerbaren
Ich will noch einen Blick auf ein Spezifikum werfen, das eigentlich nicht in einen Flächennutzungsplan gehört, die Grünen jedoch in ihrem Selbstverständnis als Klimaschutzpartei hineinverhandelt haben. Und da ich in dem Bereich meinen Beruf ausübe und mir etwas Kompetenz zuschreibe, will ich dazu nicht schweigen.
Auf Antrag der Grünen sollen PV-Vorzugsflächen bis Anfang 2027 vorgelegt werden. Das Konzept einer Vorzugsfläche gibt es eigentlich nicht und ist auch nicht Teil des FNP. Kommunikativ ist das aber relevant, weil man im FNP keine Flächen ausweist (Was man tun könnte - siehe PV Anlage Ilmnitz), dennoch aber eine Absicht dokumentiert.
Fairerweise muss ich sagen, dass das Anliegen nachvollziehbar ist und nichts mit der Einwohnerzahlentwicklung zu tun hat. Im Klimaaktionsplan 2035 hat der Stadtrat auch das Ziel 36 ha PV + 30 MW Wind ausgegeben, real existiert aber nur der Solarpark Ilmnitz (5,7 ha).
Die Stadt verzichtet auf eine Darstellung wegen „unerwünschte[r] Bodenwertsteigerungen” (Begründung, S. 168). Jeder Projektierer weiß, das die Pachten oder Kaufpreise steigen, wenn die Absicht bekannt ist. In dem Moment, in dem die Vorzugsflächen öffentlich auf dem Tisch liegen, entsteht genau die Bodenwertsteigerung, die der FNP vermeiden wollte — nur ohne den Gegenwert eines Baurechts. Besser wäre gewesen, direkt PV Flächen auszuweisen und die Errichtung zu fördern oder auf diese Maßnahme zu verzichten und die Preise nicht in die Höhe zu treiben. Deshalb Manöverkritik.
9. Schluss — Planung als Ehrlichkeitsprobe
Ich habe in dem Artikel viel abgewogen und komme beim FNP nicht zu einem endgültigem Schluss. Der fiskalischer Rahmen verschärft alles. Wir haben das zweite Jahr einer Haushaltssperre, einen Gewerbesteuer-Einbruch und der Doppelhaushalt 2027/28 „unter schlechten Vorzeichen”.
Dem Flächennutzungsplan habe ich zugestimmt, auch wenn ich derzeit an die Wachstumsprognose nicht glaube. Für Kleingärtner wäre das eine gute Nachricht und auch das kann ich verstehen. Ich habe selbst einen Kleingarten. Wenn die Bauflaute bleibt und Bevölkerung stagniert, dann bleibt der Plan ein Plan und die Gärten bleiben Gärten.
Eine Trendwende ist schwer und nur bedingt in unserer Hand, aber es braucht mindestens eine grundlegendere familienfreundliche Politik und eine wirtschaftliche Erholung. (Wer sich dafür interessiert und was ich darunter verstehe, lässt sich in den vorigen Beiträgen nachlesen.)
Dieser Beitrag gibt die persönliche Meinung des Autors wieder und nicht die offizielle Position der Stadt Jena, der CDU-Fraktion oder der Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH. Bastian Stein ist CDU-Stadtrat in Jena, Ortsteilbürgermeister von Wenigenjena und Aufsichtsratsmitglied der Stadtwerke Energie Jena-Pößneck GmbH und der Klimaschutzagentur Jena gGmbH. Verwendete Zahlen und Fakten stammen aus öffentlich zugänglichen Quellen.
Quellenverzeichnis
Stadt Jena, Beschlussvorlage 26/0863-BV (Feststellungsbeschluss FNP), Austauschvorlage, Stand 01.07.2026.
Stadt Jena, Anlage 2 – Begründung zur FNP-Fortschreibung (quaas-stadtplaner PartGmbB), Stand 23.04.2026.
Stadt Jena, Anlage 1 – FNP Hauptkarte (Planteil), Stand 23.04.2026.
Stadt Jena, Zentraler Steuerungsbericht, Tertialbericht 1/2026 (Anlage 1 zu BE 26/0992), Stand 12.06.2026.
Stadt Jena, Statistik & Controlling: Bevölkerungsprognose / Prognose-Ist-Vergleich (statistik.jena.de).
Unterlagen zur BV: http://www.jena.de/sitzungskalender